共有持分は売却できるって
ご存じでしたか？

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している際に、それぞれが持っている所有権の割合のことです。所有者間でのトラブルが多いともいわれる共有名義不動産ですが、まずは共有持分の例として2つのケースを見てみましょう。

ケース①夫婦でマイホームを購入

結婚した夫婦が4,000万円のマイホームを建てる際に夫が3,000万円を、妻が1,000万円を出資し共同所有した場合。
共有持分は、夫→75％／妻→25％となります。

ケース②亡くなった親の持ち家を兄弟で相続

親が亡くなり、持っていた住宅を兄弟2人で相続した場合。
共有持分は、兄→50％／弟→50％となります。

共有持分の割合は上記のような形で考えますが、例えば夫婦でマイホームを購入した妻は25％しか家を利用できないかといえば、そういうわけではありません。

共有持分とはあくまで概念であり強制力はないため、所有さえしていればその家全体を利用することができます。

また、共有持分を複数人が相続した場合は、売却したい人とそうでない人とで争いになり、裁判沙汰になることも珍しくありません。そのくらい扱いの難しい不動産が、共有持分だともいえるでしょう。

共有名義とは、2人以上が物件を共有し所有者となることで、登記簿に記載する名前が2人以上となることです。

例えばマイホームを購入する際に「個人名義」にするのか「共有名義」にするのか選ぶ必要がありますが、ピンと来ないからといって安易に決めてしまうと、後悔してしまうかもしれません。

ここからは、共有名義物件のメリット・デメリットについてそれぞれ詳しく解説しますのでぜひ参考にしてくださいね。

購入できる不動産の幅が増加

基本的に不動産を購入する際は、そのまま現金ではなく住宅ローンでお金を借りるケースが多いでしょう。住宅ローンの審査は手持ちの資産や年収を基準におこなわれるため、それらが多いほど借り入れできる金額も大きくなります。

例えば共働きの夫婦であれば、夫一人よりも夫婦2人で合わせたほうが資産や年収が高くなるため住宅ローンの額も上がり、結果購入できる家の幅が広がるでしょう。

住宅ローン控除が重ねて受けられる

マイホーム購入時に共有名義とすることで、夫婦の各収入に対して住宅ローンの控除を受けることができます。

住宅ローン控除とは10年のあいだ所得税と住民税が、1％減税されるという制度です。夫婦が共働きの場合、共有名義にすることでお互いの所得税・住民税に住宅ローン控除が適用されるため、単独名義よりも減税額が増えることになりますね。

売却時の特別控除を2人分受けられる

今まで住んでいたマイホームを売却することになった場合3,000万円の特別控除（税金の免除）という特例を受けることが可能です。この特別控除も共有名義にしておくことで2人分、つまり6,000万円まで上げることができます。

相続税の節税

もしも名義人どちらかが亡くなってしまった場合、不動産は遺産という扱いになります。

基本的に遺産を相続する際には高額な相続税の支払いが必要になりますが、共有名義であれば亡くなった方の持分のみが課税対象になるため、単独名義よりも節税することができるでしょう。

共有者の承諾なしでは売却できない

共有名義の不動産を売却する際には、名義のある共有者全員の許可を得ないといけません。仮に離婚をしてどちらか一方がマイホームを売却したいと考えても、もう一方が住み続けたいと主張した場合、売却することは事実上不可能となります。

住み続けることを選んだ方は残ったローンを1人で支払えるのであれば問題はありませんが、支払いきれない場合も多く、結局はマイホームを手放すことになってしまうでしょう。

共有者が他界した場合、相続対象になる

不動産は相続扱いとなるため、基本的には配偶者や子供たちがその相続対象となります。相続する人数が増えるほど、住宅の改築や売却時に足並みが揃わずトラブルの原因となる恐れがあります。

贈与税の対象になる可能性

共同名義でマイホームを購入した夫婦のどちらかが先に仕事を辞めてしまった場合、住宅ローンはもう一方が支払うことになります。その場合単独名義にせざるを得ず、同時に不動産が贈与されたとみなされ、贈与税が課せられてしまいます。

仮にあなたが共有持分を売却しようと考えたとしても、他の共有者の同意がなければ不動産そのものを売却することはできません。しかし、自分の持分だけであれば同意を得ずに売却することが可能です。

ですが買い手側の立場で考えると、購入しても賃貸に出すには過半数の同意が必要、売却には共有者全員の同意が必要など制限の多い住宅をわざわざ買う理由がないでしょう。

また、共有関係を解消した単独名義の不動産であれば買い手が見つかる可能性は高いですが、その解消にも時間や手間、多くの費用がかかることも悩ましいところです。

ちなみに、売却ではなく共有持分を「放棄する」という選択肢も存在します。この場合には放棄した持分が他の共有者へと移り、対価は一切得ることができません。

共有持分を売却するための方法は、大きく分けて3種類あります。それぞれの特徴をよく理解したうえで売却計画を立てていきましょう。

自分名義の分だけ売却する

自分の持分だけを売却する場合は、個人の判断でおこなうことができるため、通常の不動産売買契約と同じ形で比較的スムーズに売却することが可能です。しかし、1人分の共有持分を購入しただけでは不動産を好きに扱うことができません。

価格面では、購入後の転売や交渉の手間が他よりもかかることを考慮すると売却価格は相場よりも低くなる可能性が高いでしょう。また、売却先は不動産会社のほか、第三者や同じ立場の共有者が挙げられます。

共有持分を分筆して売却する

「分筆」とは、もともと1つだった土地を登記簿上で2つ以上に分けることです。この分けられた土地はそれぞれ独立した土地として登録がされるため、共有持分ではなくそれぞれが別に所有することが可能になります。

また、分筆をした後は自己判断での売却が可能になるほか、親族間トラブルの発生率が低くなる、土地評価の変動により税金が安くなる可能性が出てくるというメリットもあります。

ですが、分筆をおこなうには「土地の境界線を設定する」「登記で必要になる書類の準備や申請」といったさまざまな工程をこなさなければならず、多くの時間や手間がかかることになるのがデメリットでしょう。

全員の名義分まとめて売却する

共有者全員が同意していれば、通常の不動産と同じように売却することが可能です。3人の共有者が均等に6,000万円の物件を共有持分として所有していた場合、その売却金額はそれぞれ2,000万円ずつ分け合うことになります。

また、仮に1人が50％、残りの2人が25％ずつという共有持分なら、それぞれ3,000万円/1,500円万/1,500万円という配分になります。

この方法は全員がほぼ納得のいく金額が得られる一番平和的なものですが、そもそも誰か1人でも反対した場合、売却自体が成り立たないというのがネックとなるでしょう。

ここまで3種類の共有持分の売却方法を紹介してきましたが、手間や所要時間を考えた場合、自分名義の分だけ売却し共有持分を解消してしまうのが1番良いかと思います。この方法であれば他の共有者の承諾が必要ない点も大きいですね。

しかし、どの方法を使ったとしても面倒で大変なことには変わりません。トラブルなくスムーズに共有持分を売却したいのであれば、専門の業者に依頼することがベストな選択肢といえるでしょう。

共有持分とは、不動産を他の人と共有で所有すること、ということを説明しましたが、他の人と不動産を共有するとなるとトラブルが発生することも少なくありません。実際に、共有持分売却の時にトラブルが発生して悩んでいる方がいることも事実です。

では、具体的に共有持分売却時のトラブルとは一体どのようなものがあるのでしょうか？

勝手に共有持分を売却

最も多いトラブルは、共有者に売却することを相談せず、勝手に共有持分を売却したことによるものです。それにより、不動産を共有していた親族や兄弟との関係が悪化してしまったという方も多くなっています。

所有している共有持分を売却する際には、他の共有者に相談しなくても売却することが可能です。一般的に、共有持分は共有持分売却・買取業者が買い取るため、もし独断で売却した場合には、買取業者から他の共有者に対して持分の売却交渉をしてくることもあります。

もし共有持分の売却に関して何も知らず、この交渉の際に初めて売却したことを知ったら驚きますよね。これが、共有持分売却時のトラブルにつながります。

このようなことになった場合には、買取業者の交渉にのり売却するか、買取業者から共有持分を買い取るかのどちらかです。あまりにも交渉が長引くと、持分の割合に応じて分割する「共有持分分割請求」が発生し、裁判沙汰になることもあります。

トラブルを避けるためには？

このようなトラブルを避けるための対策はいくつかあります。まずは、共有持分を売却する際、売却前に共有者と話し合いをすることです。

売却に同意してくれない可能性もありますが、もしそのような共有者がいる状態で勝手に共有持分を売却してしまうと、余計ややこしいことになってしまいます。そのため、共有者には事前に売却することを伝えるだけでも行うといいでしょう。

しかしそうは言っても、やはり共有者に相談するのは難しいという状況もあると思います。その場合には、共有持分売却・買取業者に共有者の説得までお任せすることがおすすめです。

売却・買取業者は数々の共有持分を買い取ってきたプロなので、そのようなトラブルに対応した経験があることは間違いありません。プロによる説得なら、自分で説得するよりもスムーズに売却が進んでいく可能性も高いので、もし売却で困っている場合には相談してみましょう。

このことから、共有持分を売却するときに依頼する共有持分買取業者も非常に重要です。事前にトラブルを防いだり、トラブルが発生しても解決できるように、悩みにもしっかり相談にのってくれて、柔軟に対応してくれる売却・買取業者を選んでくださいね。

共有持分の不動産を購入することは、基本的にメリットが少ないため通常の物件と比べて価値が低いことがほとんどです。

これは第三者がわざわざトラブルになりやすい共有持分の一部を買い取ることはほぼありませんし、業者としても買取後の運用が難しい物件は利益を出すのが難しいと判断するからです。

物件自体の価値が案件ごとに違ってくるので一概に相場がいくら、ということはいえませんが、少なくとも持分割合よりも買取価格は安くなるケースが多いでしょう。

また、一般的に共有持分の分野で不動産会社への売却であれば、市場価格の70％～80％程度を目安としておくと良いかもしれません。